Glossário

Dicionário de leilões imobiliários

Os termos principais usados em leilões judiciais e extrajudiciais em Portugal, explicados com rigor e em linguagem simples. Se lhe falta um termo, diga-nos.

Adjudicação: Acto através do qual o imóvel é entregue ao licitante vencedor após a aceitação da sua proposta. Formaliza-se por auto de adjudicação e dá lugar ao pagamento do preço no prazo estabelecido.
Agente de execução: Solicitador ou advogado, inscrito na Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE), que conduz a fase executiva do processo judicial — incluindo a venda de bens penhorados.
Caderno de encargos: Documento que estabelece as regras, condições e termos aplicáveis à venda. Descreve o imóvel, os ónus que o oneram e as obrigações do comprador.
Carta fechada (proposta em): Modalidade em que as propostas são entregues em envelope fechado e abertas publicamente num dia e hora determinados. A maior proposta válida adjudica o bem.
Caução: Valor que o licitante deposita antes da licitação como garantia da seriedade da sua proposta. Devolvido aos licitantes não-vencedores; aplicado ao preço final pelo vencedor.
Certidão predial: Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial que descreve a situação jurídica actual de um prédio — titulares, ónus, hipotecas, penhoras.
Comarca: Circunscrição territorial do sistema judicial. Cada comarca agrupa vários tribunais. No e-Leilões identifica onde corre o processo executivo.
Conservatória: Serviço público responsável pelo registo de actos relativos a prédios (compras, vendas, hipotecas, penhoras). O imóvel em leilão tem sempre uma conservatória de localização.
Deserto (leilão): Leilão que encerra sem qualquer proposta válida. Regra geral o valor base é reduzido e o leilão reaberto em nova ronda.
e-Leilões: Portal oficial operado pela OSAE onde decorrem leilões electrónicos judiciais em Portugal. Site: www.e-leiloes.pt.
Edital: Anúncio público que marca a venda — data, local, valor base, caderno de encargos. Juridicamente torna público o início do procedimento.
Execução fiscal: Processo movido pela AT — Autoridade Tributária para cobrança coerciva de dívidas fiscais. Pode culminar na venda de bens do devedor, incluindo imóveis.
Execução judicial: Processo judicial de cobrança de dívidas que corre num tribunal. Quando os bens do devedor são penhorados, podem ser vendidos em leilão.
Fracção autónoma: Unidade independente dentro de um prédio em regime de propriedade horizontal — por exemplo, um apartamento num edifício com várias habitações.
Hipoteca: Garantia real sobre um imóvel que assegura o cumprimento de uma obrigação (tipicamente um crédito). Em caso de incumprimento, o credor pode executar o imóvel.
IMPIC: Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Regula a actividade de leiloeiro em Portugal (DL 155/2015). A Adjudica, marca de leiloeira da WEDESAI, Lda., opera ao abrigo desta licença.
Incremento mínimo: Valor mínimo pelo qual cada nova licitação tem de superar a anterior. Impede licitações simbólicas e mantém o leilão dinâmico.
Leilão eletrónico: Modalidade em que as licitações decorrem online numa plataforma (como o e-Leilões). Transparente, acessível e normalmente a modalidade mais usada hoje em Portugal.
Lote: Unidade de venda. Um leilão pode ter um ou vários lotes — por exemplo, vários imóveis do mesmo devedor vendidos no mesmo acto.
Modalidade de venda: Formato do leilão: eletrónico, carta fechada, viva voz ou negociação particular. Cada modalidade tem regras específicas de licitação e adjudicação.
Negociação particular: Modalidade em que o agente de execução contacta potenciais compradores e negoceia o preço diretamente. Usada quando o leilão normal fica deserto.
Ónus: Encargo que recai sobre o imóvel — hipoteca, penhora, servidão, arrendamento. Alguns ónus extinguem-se com a venda judicial, outros acompanham o imóvel. Ler sempre o caderno de encargos.
OSAE: Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução. Entidade profissional que gere a profissão e o portal e-Leilões.
Penhora: Acto judicial de apreensão de bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. Imóveis penhorados podem ser vendidos em leilão para satisfazer o credor.
Proposta: Oferta de compra feita por um licitante. No leilão eletrónico é uma licitação; na carta fechada é um valor escrito em envelope.
Valor base (preço base): Preço mínimo a partir do qual se licita. Normalmente 85% do valor patrimonial tributário (VPT) ou do valor de avaliação fixado pelo tribunal.
Valor mínimo: Valor abaixo do qual a proposta não é aceite. Pode ser inferior ao valor base em fases subsequentes de leilões desertos.
Viva voz: Modalidade presencial em que os licitantes se reúnem num local e fazem ofertas orais, em tempo real. Menos comum em imóveis hoje em dia.
VPT — Valor Patrimonial Tributário: Valor atribuído pela AT a um imóvel para efeitos fiscais. Base de cálculo do IMI e, frequentemente, do valor base dos leilões judiciais.